Tôi dự kiến mua một lô đất tại quận..., TP.HCM, diện tích 58,8m2 nằm trong khuôn viên một lô đất lớn khoảng 900m2 (ở trong đó có 750m2 đất ở đô thị, còn lại là đất trồng cây lâu năm).
Lô đất lớn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất & quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất (theo mẫu mới) năm 2010. Chủ đất được lấy sổ ra nhưng trên sổ đóng dấu nợ thuế do chưa có hướng dẫn mới về việc thu thuế chuyển mục đích sử dụng đất.
Do còn nợ thuế nên chủ đất dự kiến cùng tôi làm HĐ hứa mua và bán tại phòng công chứng (đặt cọc 70%), sau khi công chứng hứa mua và bán, chủ đất sẽ xin giấy phép để tôi xây dựng nhà. Sau khi xây dựng nhà xong đóng tiếp 15% giá trị đất, phần còn sót lại (15%) sẽ được thanh toán sau khi chủ đất đã đóng thuế, mình đã xây xong nhà & công chứng sang tên đổi chủ tại phòng công chứng.
Vậy tôi muốn hỏi việc công chứng hứa mua bán như trên có hợp lệ không? Nếu chủ đất cũng hứa bán ra cho người khác nữa thì sao? Làm sao để biết chắc chủ đất sẽ bán cho tôi đúng phần diện tích, vị trí đã đàm phán?
Một bạn đọc
Trả lời
- Theo thư của ông, tôi hiểu ông nhận chuyển nhượng tại vị trí là đất ở và chưa có nhà xây trên đất (ghi trong giấy chứng nhận). Theo quy định của đưa ra quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-1-2009 của UBND TP.HCM, điều kiện kèm theo về diện tích như thế sẽ không được phép tách thửa. Tuy nhiên, nếu tại vị trí chuyển nhượng có nhà ở thì sẽ thỏa mãn điều kiện kèm theo về diện tích để được phép tách thửa và chuyển nhượng.
Về nguyên tắc thì pháp lý không cấm các bên chuyển nhượng nhà, đất thực hiện việc hứa mua bán bằng một hợp đồng. Tuy nhiên, do đó là một dạng hợp đồng mua bán có điều kiện kèm theo nên trong nội dung HĐ này cần diễn tả chi tiết quyền & nhiệm vụ các bên, các công đoạn phải triển khai.
Khi các công đoạn (điều kiện kèm theo) này hoàn tất và thỏa mãn được điều kiện kèm theo mà pháp lý quy định buộc phải có để chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải thực hiện việc chuyển nhượng theo dạng mà pháp lý đã định (ký HĐ mua bán nhà có chứng thực của công chứng). Hay nói cách khác là các bên hứa với nhau sẽ xin phép xây dựng và hoàn công nhà xong sẽ ký HĐ mua bán (tách thửa và chuyển nhượng) có xác thực của công chứng.
Nếu HĐ hứa mua bán có xác nhận của công chứng thì về nguyên tắc là công chứng viên đã bảo đảm an toàn tính hiệu lực của hợp đồng hứa mua bán. Nếu HĐ này bị tòa án tuyên bố vô hiệu và do lỗi của công chứng thì công chứng có trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Nếu chủ nhà đã hứa bán nhà cho ông mà còn hứa bán ra cho người khác nữa là hành vi gian dối, rất có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Luật sư Huỳnh Văn Nông
Nguồn: Cafeland.vn
Xem thêm:Làm thế nào để có thể thế chấp sổ đỏ tại Nghệ An trong vòng 10 ngày?